Hlutverk Húsnæðis- mannvirkja- og skipulagsstofnunar er að vernda líf og heilsu manna, eignir og umhverfi með því að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar og virkt eftirlit með gæðum, öryggi og heilnæmi. Að stuðla að stöðugleika á húsnæðismarkaði og tryggja almenningi aðgengi...

Húsnæðis- mannvirkja- og skipulagsstofnun

Fræðsla og forvarnir

Gögn og mælaborð

Brunavarnir

Burður

Byggingarreglugerð

Byggingarvörur

Fagaðilar í mannvirkjagerð

Fasteignaskrá

Húsnæðisáætlanir

Húsnæðisbætur og leigumál

Landeignaskrá

Lán til einstaklinga

Lán til lögaðila

Lífsferilsgreining (LCA)

Mannvirkjarannsóknasjóður - Askur

Mannvirkjaskrá

Markaðseftirlit

Rafmagnsöryggi

Rb-blöð

Stofnframlög

Þjónustuflokkar

Húsnæðisbætur

Lánavefur

Öryggi mannvirkja

Sveitarfélagsgátt

Um Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnun

Um HMS

Fréttir

Gjaldskrá HMS

Lög og reglugerðir

Umsóknir og eyðublöð

Útgefið efni

Vaxtatafla

Óhagnaðardrifin leigufélög sóttu um stofnframlög fyrir 354 íbúðir í fyrstu úthlutun ársins

Stofnframlögin eru nýtt til uppbyggingar og kaupa á almennum leiguíbúðum með viðráðanlegan húsnæðiskostnað

Ráðherra hefur mælt fyrir frumvarpi um hækkun stofnframlaga ríkisins á Alþingi

Umsóknarfrestur fyrir stofnframlög í fyrstu úthlutun ársins er nú liðinn, en HMS opnaði fyrir umsóknir þann 5. febrúar síðastliðinn. Sótt var um stofnframlög fyrir samtals 4,4 milljarða króna fyrir 354 íbúðir sem yrðu staðsettar í 13 sveitarfélögum í öllum landshlutum. 

Stofnframlög eru veitt af ríki og sveitarfélögum til óhagnaðardrifinna leigusala til að byggja eða kaupa almennar leiguíbúðir fyrir tekju- og eignaminni heimili. Alls eru 7,5 milljarðar króna til úthlutunar af hálfu ríkisins í stofnframlög á árinu.

Á mynd hér að neðan má sjá staðsetningu íbúða sem sótt er um stofnframlög fyrir í fyrstu úthlutun 2026. Líkt og myndin sýnir eru 326 íbúðir staðsettar á höfuðborgarsvæðinu og á Norðurlandi eystra.

Staðsetning íbúða sem sótt er um stofnframlög fyrir 
í fyrstu úthlutun 2026

Ráðherra vill hækka stofnframlög ríkisins

Ragnar Þór Ingólfsson, félags- og húsnæðismálaráðherra, mælti í gær fyrir frumvarpi um hækkun á stofnframlögum ríkisins. Lesa má nánar um frumvarpið í frétt á vef stjórnarráðsins, en það felur í sér að stofnframlag ríkisins verði hækkað úr 18% af stofnkostnaði húsnæðis í 23%.

Frumvarpið er liður í aðgerðum sem ríkisstjórnin kynnti í fyrsta húsnæðispakkanum sínum á haustmánuðum 2025. HMS hefur áður gert grein fyrir innihaldi húsnæðispakkans og áætluðum áhrifum hans á húsnæðismarkaði. Betri nýting stofnframlaga getur unnið gegn verðhækkunum á leigumarkaði til langs tíma með því að stuðla að auknu framboði leiguhúsnæðis á viðráðanlegu verði.

Mikil eftirspurn eftir stofnframlögum fyrir almennar leiguíbúðir í fyrstu úthlutun ársins

HMS undirritaði viljayfirlýsingu með félags- og húsnæðismálaráðherra og sveitarfélögum um öfluga húsnæðisuppbyggingu á landsbyggðinni

Húsnæðismarkaðurinn á Akureyri hefur verið virkari en á höfuðborgarsvæðinu þrátt fyrir að aðgengi fyrstu kaupenda hafi verið minna

Ný húsnæðisáætlun Akureyrarbæjar gerir ráð fyrir áframhaldandi íbúafjölgun og mikilli íbúðaþörf til næstu tíu ára

Opinn fundur um húsnæðismál á Norðurlandi eystra var haldinn á skrifstofu HMS á Akureyri í dag. Á fundinum undirritaði Ragnar Þór Ingólfsson, félags- og húsnæðismálaráðherra, viljayfirlýsingu með HMS og Sambandi íslenskra sveitarfélaga um öfluga húsnæðisuppbyggingu um allt land.

Markmiðið er að styðja við fjölbreyttar lausnir á landsbyggðinni

Fundurinn var vel sóttur, en á honum fór Ásthildur Sturludóttir, bæjarstjóri Akureyrar, einnig yfir nýjustu húsnæðisáætlun bæjarins, auk þess sem HMS greindi frá stöðu og þróun húsnæðismarkaðarins í landshlutanum.

Markmið viljayfirlýsingarinnar sem ráðherra undirritaði er að styðja við fjölbreyttar húsnæðislausnir í byggðakjörnum utan höfuðborgarsvæðisins. Jafnframt er lögð áhersla á að styðja við byggingu íbúðarhúsnæðis fyrir alla hópa samfélagsins í samræmi við þá íbúðaþörf sem húsnæðisáætlanir sveitarfélaganna gera ráð fyrir.

„Samstarf milli opinberra aðila er forsenda öflugrar húsnæðisuppbyggingar um land allt,“ segir Ragnar Þór Ingólfsson, félags- og húsnæðismálaráðherra. „Markmiðið með viljayfirlýsingunni er að auka aðgengi fyrstu kaupenda á landsbyggðinni að íbúðum sem falla undir hlutdeildarlán og efla leigumarkaðinn utan höfuðborgarsvæðisins. Hvort tveggja er afar mikilvægt. Einnig er mikilvægt að stuðla að uppbyggingu á svokölluðum köldum markaðssvæðum.“

Virkur markaður á Akureyri en aðgengi fyrstu kaupenda minna

Húsnæðismarkaðurinn á Akureyri hefur verið virkari en á höfuðborgarsvæðinu, ef tekið er tillit til stærðar markaðssvæðanna. Tæplega 9% fasteigna á Akureyri gengu kaupum og sölu á síðasta ári, samanborið við 7% á höfuðborgarsvæðinu.

Aðgengi fyrstu kaupenda að húsnæðismarkaðnum hefur hins vegar verið minna á Akureyri. Fyrstu kaupendur koma að fjórða hverjum kaupsamningi á Akureyri, en um þriðja hverjum kaupsamningi á höfuðborgarsvæðinu. Á sama tíma eru helmingi fleiri vannýttar íbúðir á Akureyri en á höfuðborgarsvæðinu, en þar á meðal eru orlofsíbúðir á vegum stéttarfélaga eða aukaíbúðir sem engin langtímabúseta er í.

Samkvæmt nýrri húsnæðisáætlun Akureyrar er búist við að íbúum sveitarfélagsins muni fjölga um 200-250 á hverju ári og að þörf sé á uppbyggingu tæplega 200 íbúða á hverju ári á tímabilinu 2026-2035. Í fyrra urðu hins vegar aðeins 104 íbúðir fullbúnar í sveitarfélaginu.

Hægt er að nálgast glærur af kynningu HMS á fundinum með því að smella  á hnappinn hér að neðan.

2026-02-23 Húsnæðismál á Norðurlandi eystra JAG.pptx

Staða húsnæðismála á Norðurlandi eystra

Fjölbreyttar lausnir í byggðakjörnum utan höfuðborgarsvæðisins

Félags- og húsnæðismálaráðherra hyggst setja stefnu á landsvísu um málefni þeirra sem búa við heimilisleysi eða aðrar óviðunandi húsnæðisaðstæður undir formerkjum hugmyndafræðinnar húsnæði fyrst

Reykjavíkurborg hefur verið leiðandi afl í málefnum heimilislausra og unnið eftir stefnu og Housing First hugmyndafræðinni frá árinu 2018

Húsnæðisáætlanir, stofnframlög og húsnæðisbætur eru mikilvæg verkfæri til að greina og fjármagna húsnæðiskosti fyrir heimilislausa

HMS stóð fyrir opnum fundi um heimilisleysi á Íslandi í samstarfi við EXIT – samráðsvettvang um leið út úr afbrotum. Að EXIT standa Ríkislögreglustjóri í samstarfi  við Fangelsismálastofnun og um 20 aðra aðila.

Á fundinum var fjallað um heimilisleysi á Íslandi, hver er staðan og hvað hefur verið gert. Fjallað var um Housing first hugmyndafræðina, Y-stofnunina í Finnlandi og áfangaheimili. Fram komu sjónarmið HMS, Búsetubrúar Kvennaathvarfsins og Verndar. Upptöku af fundinum má nálgast neðst í þessari frétt.

Ragnar Þór Ingólfsson, félags- og húsnæðismálaráðherra sagði í ávarpi sínu á fundinum: „Það er mér sönn ánægja að tilkynna það hér að ég hyggst sem ráðherra halda áfram þeirri vinnu sem aðgerðahópurinn hóf með því að setja stefnu á landsvísu um málefni þeirra sem búa við heimilisleysi eða aðrar óviðunandi húsnæðisaðstæður undir formerkjum hugmyndafræðinnar húsnæði fyrst. Þetta er hluti af aðgerðapakka stjórnvalda og við munum væntanlega tilkynna það mjög fljótlega hvernig við munum standa að þessu, bæði með sérstökum aðgerðahópi og átaki til þess að koma þessari vinnu á fullt skrið. Þar þurfa allir hlutaðeigandi að koma saman að verkefninu af því það er ekki nóg að tryggja viðunandi húsnæði heldur þarf samhliða því að tryggja að öflug þjónusta sé til staðar fyrir þau sem þess þurfa til að vinna að áframhaldandi bata og endurhæfingu og virkni.“

Soffía Hjördís Ólafsdóttir, deildarstjóri hjá Reykjavíkurborg upplýsti um stöðuna á Íslandi og starf Reykjavíkurborgar. „Reykjavíkurborg hefur síðastliðin ár skuldbundið sig, með stefnu og aðgerðaáætlunun frá árinu 2018, til að tryggja fólki mannréttindi til húsnæðis og stuðning við hæfi. Borgin rekur neyðarþjónustu með rekstri neyðarskýla, öflugu vettvangsstarfi og húsnæðisstuðningi til fjölda íbúa sem hafa langvarandi reynslu af heimilisleysi. Með þverpólitískri samstöðu, virku notendasamráði, reynslu starfsmanna, aðkomu sérfræðinga, innlendu og erlendu samstarfi, höldum við ótrauð áfram að vinna að bættum lífsskilyrðum fyrir einstaklinga sem glíma við heimilisleysi. Við viljum fá fleiri með okkur í lið og bindum vonir við öflugri ríkisstefnu varðandi heimilisleysi og víðtækara og formfastara samstarf leitt af ríki“ sagði Soffía Hjördís.

Í erindi Lísu Margrétar Sigurðardóttur, lögfræðings hjá félags- og húsnæðismálaráðuneytinu kom fram að það var ákveðinn hópur í Finnlandi sem þurfti miklu virkari úrræði til að vinna sig út úr heimilisleysi. Finnland ákvað að taka af skarið og vera fyrirmynd um hugmyndafræði og aðgerðaáætlun til að útrýma heimilisleysi eigi síðar en árið 2027 og hafa þeir lyft grettistaki í málaflokknum. Skilgreining á heimilisleysi nær ekki bara til að útrýma heimilisleysi í þröngum skilningi þar sem fólk býr á götunni, heldur einnig t.d. fólk sem býr inn á vinum og ættingjum. Finnlandi hefur tekist að draga úr fjölda heimilislausra um 81% frá árinu 1985. Þeir líta á það sem grundvallarmannréttindi að allir eigi að hafa aðgang að húsnæði, einnig fólk  með miklar þjónustuþarfir og alvarlegan fíknivanda. Það er áhersla á að úrræðið sé varanlegt og því er gerður ótímabundinn leigusamningur við viðkomandi.

Eygló Harðardóttir, verkefnisstjóri hjá Ríkislögreglustjóra fjallaði um Y-stofnunina í Finnlandi sem er stærsti óhagnaðardrifni leigusali Finnlands með 1900 íbúðir. Stofnunin var sett á stofn árið 1985 til að takast á við húsnæðisskort og heimilisleysi. Markmið félagsins er að útrýma heimilisleysi í Finnlandi með Housing first hugmyndafræðinni. Húsnæði er hugsað sem mannréttindi og grunnur lífsgæða. 4/5 af þeim sem nýta þjónustuna ná stöðugleika og varanleika í að halda húsnæði. Mældur sparnaður við að beita þessari aðferðafræði nemur um 2 – 2,5 milljónum á ári. Mikið af verkefnum lögreglunnar og bráðamóttökunnar hérlendis eru stuðningur við þennan hóp og þar eru fjármunir sem sparast þegar þessari aðferðafræði er beitt. Y stofnunin er fjármögnuð með leigutekjum, ríkisstyrkjum frá Ara, styrkjum frá STEA sjóði og bankalánum til fjárfestinga í kaupum og uppbyggingu nýs húsnæðis.

Drengur Óla Þorsteinsson, lögfræðingur hjá HMS fjallaði um innihald og niðurstöður skýrslu verkefnahóps HMS um áfangaheimili. En HMS hefur lögbundið hlutverk gagnvart áfangaheimilum, sér í lagi þegar kemur að brunavörnum og húsnæðisbótum. Skýrsluna í heild sinni má nálgast með því að smella á hnappinn hér að neðan.

Áfangaheimili - skýrsla HMS - 2025.pdf

Anna Guðmunda Ingvarsdóttir, aðstoðarforstjóri HMS fjallaði um sjónarmið HMS, benti á aðgerð 3.13 í húsnæðisstefnu sem fjallar um húsnæði fyrir heimilislaust fólk og þá stóru yfirlýsingu ráðherra á fundinum að við ætlum að setja stefnu í málefnum fyrir heimilislaust fólk á landsvísu. Verkfæri HMS til að gera stefnu að veruleika eru húsnæðisáætlanir sem eru tæki til að greina stöðuna, gera áætlanir og fylgja eftir stefnu. Reykjavíkurborg er í fararbroddi sveitarfélaga á landsvísu með skýra stefnu og aðgerðaáætlun og við höfum húsnæðisáætlanir sem tæki til að gera þetta á landsvísu. Einnig hefur HMS stofnframlög til uppbyggingar íbúða fyrir tekju- og eignalága, hið svokallaða almenna íbúðakerfi sem Bjarg, Brynja, Arnrún hses. (búsetubrú Kvennaathvarfsins) og Félagsbústaðir hafa nýtt sem fjármögnunartæki.

Linda Dröfn Gunnarsdóttir, framkvæmdastýra búsetubrúar Kvennaathvarfsins greindi frá því að þau vinna með markmið um að koma í veg fyrir heimilisleysi skjólstæðinga sinna. Þau hafa rekið Kvennaathvarfið í yfir 40 ár fyrir konur og börn sem þurfa að flýja heimili sín. Þau bjóða upp á trygga búsetu og stuðning. Einungis 11-14% kvenna fara til baka í óbreytt ástand og það er mikil fækkun frá því sem áður var. Uppbygging nýs Kvennaathvarfs er í farvatninu hjá þeim. Samfélagið hefur staðið  bakvið málaflokkinn með söfnunum og eins nýta þau stofnframlög ríkis og sveitarfélaga til uppbyggingar.

Þráinn Farestveit, framkvæmdastjóri fangahjálparinnar Verndar fjallaði um starfsemi Verndar. Vernd hefur verið starfandi í 67 ár og búið til skjól fyrir þá sem hafa vistast í fangelsi og er brú í húsnæði og líf eftir fangelsisvist. Stærsti hluti þeirra sem eru í fangelsi eru heimilislausir að afplánun lokinni, 40% hafa ekki að neinu að hverfa og 20% eru hjá foreldrum. Vernd er einstakt úrræði í Skandinavíu og byggir á skilyrtri fullnustu. Hluti af fullnustu er tekin út á Vernd þar sem fangar fá húsnæði, atvinnu og taka þátt í lífinu. Vernd hjálpar þeim að koma af stað út í lífið með atvinnuþátttöku og stöðugleika sem úrræðið býður upp á. Allir á Vernd eru í virkni, starfsendurhæfingu, meðferð eða atvinnu, þeir skrifa undir samning sem þeir fylgja og uppfylla hann. Enginn fer frá Vernd nema vera kominn með húsnæði.

Ráðherra hyggst setja stefnu um málefni heimilislausra á landsvísu

Frá og með síðustu áramótum er öllum leigusölum skylt að skrá leigusamninga í leiguskrá HMS

Alls tóku 1.645 leigusamningar gildi í leiguskrá í janúar síðastliðnum, á sama tíma og 1.011 leigusamningar féllu úr gildi

Þrátt fyrir gildistöku almennrar skráningarskyldu er ekki að greina fjölgun nýskráðra leigusamninga í leiguskrá HMS í janúar 2025

Færri leigusamningar tóku gildi í nýliðnum janúarmánuði samanborið við janúar í fyrra, en nokkur fjöldi námsmannaleigusamninga tekur alla jafna gildi í janúar. Almenn skráningarskylda leigusamninga tók gildi um síðustu áramót, en þó er ekki að greina neina fjölgun nýskráðra leigusamninga í leiguskrá HMS.

Nýskráðir leigusamningar í janúar færri en í fyrra

Alls tóku 1.645 leigusamningar gildi í leiguskrá HMS í janúar síðastliðnum, á sama tíma og 1.011 leigusamningar féllu úr gildi. Líkt og í janúarmánuðum fyrri ára fjölgaði leigusamningum mest á milli mánaða á landsbyggðinni þar sem nokkur fjöldi leigusamninga um námsmannaíbúðir tók gildi. Nýskráðir leigusamningar voru aftur á móti færri en í janúar í fyrra, þegar 1.963 leigusamningar tóku gildi.

Skráning leigusamninga í leiguskrá HMS forsenda fyrir skattaívilnun vegna leigutekna

Frá og með síðustu áramótum er öllum leigusölum skylt að skrá leigusamninga í leiguskrá HMS, en áður þurftu einungis þeir leigusalar sem höfðu fleiri en tvær íbúðir til útleigu að skrá leigusamninga. Skráningarskyldan nær til allra gildra leigusamninga og er liður í að styrkja umgjörð leigumarkaðarins, auka gagnsæi og bæta aðgengi að áreiðanlegum upplýsingum.

Á myndinni hér að neðan má sjá fjölda leigusamninga eftir skráningardegi undanfarin tvö ár en hafa þarf í huga að einstaklingar geta skráð samning sem nú þegar hefur tekið gildi eða tekur gildi í framtíðinni. 

Með almennri skráningarskyldu húsaleigusamninga var skráning í leiguskrá HMS jafnframt gerð að forsendu fyrir afslætti af fjármagnstekjuskatti vegna leigutekna. Útreikningur á skattaafslætti af leigutekjum vegna leigu á árinu 2026 kemur hins vegar ekki til skoðunar fyrr en við framtalsskil í mars árið 2027.

Nýskráðum leigusamningum hefur ekki fjölgað þrátt fyrir almenna skráningarskyldu

Fyrsti samningur á milli stjórnvalda og byggingaraðila um uppbyggingu hagkvæmra íbúða eftir fyrsta húsnæðispakka lítur dagsins ljós

Verkefni með 390 íbúðum sem verið hefur í bið fer aftur af stað fyrir tilstuðlan hlutdeildarlána og sveigjanleika í skipulagsmálum

HMS og Þingvangur lýsa yfir vilja til þess að veita hlutdeildarlán á framkvæmdatíma

HMS undirritaði viljayfirlýsingu í dag við byggingarfyrirtækið Þingvang um að byggðar yrðu 390 íbúðir við Hjallahraun 2 A-G í Hafnarfirði og að um þriðjungur þeirra muni uppfylla skilyrði hlutdeildarlána. Í yfirlýsingunni lýsa bæði HMS og Þingvangur sömuleiðis yfir vilja til þess að semja um útgreiðslu hlutdeildarlána fyrr á framkvæmdartíma.

Að minnsta kosti 60 hlutdeildarlánaíbúðir í fyrsta áfanga

Viljayfirlýsingin er í samræmi við fyrsta húsnæðispakka stjórnvalda sem kynntur var í nóvember 2025. Á meðal aðgerða í húsnæðispakkanum voru samningar á milli stjórnvalda og byggingaraðila um uppbyggingu hagkvæmra íbúða inn í hlutdeildarlánakerfið.

Samkvæmt yfirlýsingunni skuldbindur Þingvangur sig til að byggja 177 íbúðir í fyrsta áfanga verkefnisins, þar af 60 íbúðir sem uppfylla skilyrði hlutdeildarlána. Á móti muni HMS skuldbinda sig til að veita hlutdeildarlán til kaupa á þessum tilteknu íbúðum, að uppfylltum öðrum skilyrðum hlutdeildarlána.

Verkefnið endurhannað til að falla að skilyrðum hlutdeildarlána

Þingvangur hafði áður undirbúið uppbyggingu á íbúðum í Hjallahrauni, en hætti við verkefnið um mitt ár 2024 vegna hárra vaxta og óvissu um sölu. Nú hefur Þingvangur endurhannað fyrsta áfanga verkefnisins svo að 60 íbúðir hið minnsta passi inn í ramma hlutdeildarlána. Íbúðunum hefur því fjölgað og meðalstærð þeirra hefur minnkað frá fyrri hönnun.

Í yfirlýsingunni lýsa bæði HMS og Þingvangur yfir vilja til þess að semja um útgreiðslu hlutdeildarlána á framkvæmdatíma, að nánari skilyrðum uppfylltum. Enn sé unnið að útfærslu þessara skilyrða, en félags- og húsnæðismálaráðherra muni tilgreina þau í reglugerð.

Pálmar Harðarson, framkvæmdastjóri Þingvangs segir: „Þingvangur hefur beðið lengi eftir að geta hafið þessa uppbyggingu. Núna er það mögulegt þegar félags- og húsnæðismálaráðherra leggst á vogarskálarnar með okkur ásamt Hafnarfjarðarbæ, fjárfestum og Íslandsbanka.  Það er trú okkar allra sem koma sameiginlega að þessu verkefni að núna sé rétti tíminn til að framleiða íbúðir sem koma á markað þegar núverandi lager verður vonandi búinn og vextir hafa lækkað.

Vil ég sérstaklega þakka félags- og húsnæðismálaráðherra, Ragnari Þór Ingólfssyni, bæjarstjóra Hafnarfjarðar, Valdimari Víðissyni og Íslandsbanka fyrir að leggja sitt af mörkum svo hægt sé að koma verkefninu af stað.“

Valdimar Víðisson bæjarstjóri Hafnafjarðar segir: „Við fögnum þessari uppbyggingu. Við höfum lagt áherslu á það frá upphafi að hér verði fjölbreyttar íbúðir sem henta öllum í samfélaginu. Það er gleðilegt að sjá gott samstarf á milli byggingarverktakanna og ríkisstjórnarinnar í þessu verkefni.

Bæjarfélagið hefur átt í góðu samstarfi við Þingvang og sýnt sveigjanleika þegar kemur að skipulagsskilmálum. Ekki hefur verið slegið slöku við í íbúðauppbyggingu hér í Hafnarfjarðarbæ síðustu ár og við ætlum að axla þá ábyrgð áfram.“

HMS og Þingvangur undirrita viljayfirlýsingu um byggingu hlutdeildarlánaíbúða í Hafnarfirði

Um 2.500 stúdentaíbúðir í útleigu á landinu öllu 

Meðalleiga á námsgörðum á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað í takt við vísitölu leiguverðs undanfarna tólf mánuði 

Leiguíbúðir námsmanna eru umtalsvert minni en aðrar 

Um það bil 2.500 stúdentaíbúðir eru í útleigu til námsmanna á landinu öllu um þessar mundir samkvæmt upplýsingum úr leiguskrá, þar af flestar á höfuðborgarsvæðinu. Stúdentaíbúðir eru að jafnaði minni en almennar leiguíbúðir, en stúdentar á höfuðborgarsvæðinu greiða að meðaltali 150 þúsund krónur í leigu á mánuði. Þetta kemur fram í greiningu sem HMS hefur unnið upp úr leiguskrá nú í lok janúar 2026. 

Markaðsleiga á námsgörðum á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað í takt við vísitöu leiguverðs

Meðalleiga á námsgörðum á höfuðborgarsvæðinu var 149 þúsund krónur í nýliðnum desembermánuði en á milli desembermánaða 2025 og 2024 hækkaði leiga á námsgörðum á svæðinu um 4,8%. Hækkunin er í samræmi við þróun vísitölu leiguverðs á tímabilinu sem hækkaði um 5,05%, en vísitalan byggir á leigusamningum um hefðbundnar íbúðir sem eru í eigu einstaklinga og fyrirtækja sem rekin eru í hagnaðarskyni.  

Á höfuðborgarsvæðinu eru um þrjár af hverjum fjórum stúdentaíbúðum á vegum Félagsstofnunar stúdenta en um ein af hverjum fjórum á vegum Byggingarfélags námsmanna. Í heildina eru um tvö þúsund stúdentaleiguíbúðir í útleigu á höfuðborgarsvæðinu samkvæmt gögnum úr leiguskrá HMS. 

Á höfuðborgarsvæðinu var meðaltal markaðsleigu á bilinu 272 þúsund til 306 þúsund krónur í nóvember, þar sem dýrast var að leigja í Garðabæ. Markaðsleiga var hins vegar að meðaltali lægst í Reykjavík, en þar eru leiguíbúðir að jafnaði smærri en í öðrum sveitarfélögum á svæðinu.

Markaðsleiga á námsgörðum á landsbyggðinni í kringum hundrað þúsund á mánuði

Meðalleiga á námsgörðum á landsbyggðinni hefur hækkað minna eða um 0,5% á síðustu tólf mánuðum og var um 102 þúsund krónur í desember 2025. Á landsbyggðinni eru alls eru 430 íbúðir á námsgörðum í útleigu og flestar þeirra eru á vegum Félagsstofnunar stúdenta á Akureyri (118). Þar á eftir koma íbúðir á vegum Nemendagarða búvísindadeildar (84), Framhaldsskólans á Laugum (65), Fjölbrautaskóla Vesturlands (43), Menntaskólans að Laugarvatni (30), Nemendagarða Hólaskóla ses. (28), Menntaskólans á Egilsstöðum (26), Stúdentagarða Háskólans V hses. (21) og Menntaskólans á Ísafirði (15). 

Allir leigusamningar á námsgörðum tímabundnir

Allir leigusamningar um íbúðir á námsgörðum eru tímabundnir. Flestir þeirra falla úr gildi yfir sumarmánuðina, þ.e. frá lokum skólaárs í maí fram að upphafi nýs skólaárs í ágúst.  

Einhverjar undantekningar eru þar á, því á höfuðborgarsvæðinu er meðallengd leigusamninga á námsgörðum 348 dagar en 314 dagar á landsbyggðinni. Þannig er algengara að lengd tímabundinna leigusamninga á landsbyggðinni sé bundin við lengd skólaársins samanborið við námsgarðaleigusamninga á höfuðborgarsvæðinu. 

Leiguíbúðir á námsgörðum eru umtalsvert minni en aðrar

Í leiguverðsjá HMS geta leigusalar og leigjendur nálgast upplýsingar um markaðsverð íbúða og fjölda leigusamninga í hverjum mánuði. 

Meðalleiga á námsgörðum er umtalsvert lægri en fram kemur í leiguverðsjá, en í því samhengi er mikilvægt að hafa í huga að slíkar íbúðir eru umtalsvert minni en aðrar leiguíbúðir. Úr leigumarkaðskönnun 2025 sem framkvæmd var síðasta sumar kom fram að meðalstærð leiguíbúða á námsgörðum var 49 fermetrar en stærð leiguíbúða í eigu einstaklinga var að meðaltali 82 fermetrar. 

Meðalleiga á námsgörðum á höfuðborgarsvæðinu um 150 þúsund krónur 

Gildum leigusamningum í leiguskrá fjölgaði um 6.500 á árinu 2025

Um 21.500 leigusamningar voru skráðir árið 2025, eða að meðaltali 1.793 á mánuði

Töluvert dró úr 12 mánaða hækkunum á vísitölu leiguverðs árið 2025

Alls voru um 21.517 leigusamningar nýskráðir í leiguskrá HMS árið 2025 og því voru að jafnaði um 1.800 leigusamningar undirritaðir í hverjum mánuði á árinu. Gildum samningum í leiguskrá fjölgaði á árinu, en á sama tíma dró úr hækkunum á leiguverði. Þetta kemur fram upplýsingum sem HMS hefur unnið upp úr leiguskrá nú um miðjan janúar.

Fleiri nýskráningar árið 2025 en 2024

Alls tóku 1.335 nýir leigusamningar gildi í desember á sama tíma og 1.104 samningar féllu úr gildi. Þannig fjölgaði gildum samningum um 231 í desember. Flestir samningar sem tóku gildi í desember vörðuðu leiguíbúðir á höfuðborgarsvæðinu, eða um 958 samningar.

Nýskráningar í leiguskrá HMS voru fleiri árið 2025 heldur en á fyrri árum, en þeir voru 21.517 árið 2025 miðað við 18.403 árið 2024. Gildir samningar í upphafi janúarmánaðar 2026 eru 27.390, en 70 prósent þeirra varða íbúðir sem staðsettar eru á höfuðborgarsvæðinu.

Hægist á hækkun leiguverðs á milli ára

Tólf mánaða taktur vísitölu leiguverðs fór lækkandi á árinu 2025 en markaðsleiga á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 5,6% á milli nóvembermánaða 2024 og 2025.

Á myndinni hér að ofan má sjá 12 mánaða breytingu vísitölu leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu frá árinu 2018. Líkt og myndin sýnir hægði á hækkun vísitölu leiguverðs á milli ára. Tólf mánaða breyting vísitölu leiguverðs var að meðaltali 8,3% á fyrstu 11 mánuðum ársins 2025 en til samanburðar var meðaltalið 12,1% árið 2024.

Leiguverðsjá sýnir hækkun á milli mánaða í desember

Hægt er að nálgast meðalleigu íbúða í Leiguverðsjá HMS, sem byggir á samningum úr leiguskrá. Þar geta notendur valið landsvæði, sveitarfélag og póstnúmer leigueigna, fjölda herbergja og flatarmál samnings. Einnig geta notendur síað leigusamninga eftir tegund leigusala og eftir því hvort samningar séu tímabundnir eða ekki.

Fermetraverð markaðsleigu á höfuðborgarsvæðinu miðað við 60-90 fermetra leiguhúsnæði í herbergjaflokkum tveggja til fjögurra herbergja var að meðaltali 4.046 kr. í desember samanborið við 3.974 kr. í nóvember. Hafa ber þó í huga að leiguverðsjáin sýnir ekki leiguverð einstakra samninga, einungis meðaltöl. Jafnframt miðast leiguverðsjá við upphafsdag leigusamninga en vísitalan er reiknuð miðað við verðdag þeirra.

Yfir 21 þúsund leigusamningar voru skráðir árið 2025

Umsóknarfrestur er til og með 20. janúar og eru 458 m.kr. til úthlutunar

Lánshlutföll, tekjuviðmið og hámarksverð hækka og heimilt verður að leggja fram allt að 10% eigið fé án skerðingar

Greiðslubyrði má nema allt að 45% af ráðstöfunartekjum fyrir einstaklinga

HMS hefur opnað fyrir umsóknir um hlutdeildarlán vegna úthlutunar í janúar með rýmkuðum skilyrðum. Umsóknarfrestur er til og með 20. janúar og eru 458 milljónir króna til úthlutunar. Nánari upplýsingar um umsóknarferlið má finna á Ísland.is.

Í desember síðastliðnum voru breytingar á reglum um hlutdeildarlán samþykktar á Alþingi, sem ætlað er að auka möguleika fyrir tekjulægri fyrstu kaupendur að komast inn á fasteignamarkaðinn. Breytingarnar hafa það að markmiði að festa hlutdeildarlán í sessi og tryggja fyrirsjáanleika um úrræðið gagnvart bæði lántökum og byggingaraðilum.

Hlutdeildarlán eru veitt til kaupa á nýjum íbúðum og eru ætluð fyrstu kaupendum, sem og þeim sem ekki hafa átt fasteign síðustu fimm ár og eru undir tilteknum tekjumörkum. Markmið lánanna er að aðstoða fyrstu kaupendur við að komast inn á húsnæðismarkaðinn með því að brúa bilið við fasteignakaup.

Breytingarnar fela í sér að lánshlutfall hlutdeildarlána hækkar úr 20% í 25% af kaupverði fyrir almenn hlutdeildarlán, en úr 30% í 35% af kaupverði fyrir umsækjendur með tekjur undir lægri tekjuviðmiðum.

Allt að 10% eigið fé án skerðingar á hlutdeildarláni

Hlutdeildarlánþegum verður jafnframt heimilt að leggja til allt að 10% eigið fé til kaupanna án þess að hlutdeildarlán skerðist á móti, til að hvetja til aukins sparnaðar og minnka þörf á lántöku. Áður skertist hlutdeildarlán ef eigið fé var umfram 5% af kaupverði.

Greiðslubyrðarhlutfall einstaklinga hækkar

Hámark greiðslubyrðar af íbúðalánum í hlutfalli við ráðstöfunartekjur hækkar úr 40% í 45% fyrir einstaklinga. Hámarkið verður áfram 40% fyrir hjón og sambúðarfólk.

Tekjumörk hlutdeildarlána hækka einnig, bæði fyrir einstaklinga og hjón/sambúðarfólk. Uppfærð tekjumörk má sjá í töflunum hér að neðan.

Fyrir hvert barn á heimilinu undir 20 ára aldri hækka tekjumörkin um 2.254.000 kr.

Hámarksverð íbúða sem falla undir hlutdeildarlán hafa einnig verið hækkuð til að fjölga íbúðum sem uppfylla skilyrði lánveitinga. Hámarksverð íbúða eru mismunandi eftir landsvæðum, stærðum íbúða og fjölda svefnherbergja. Ítarlegri upplýsingar um ný hámarksverð má finna á Ísland.is.

Opnað fyrir umsóknir um hlutdeildarlán fyrir janúar

Lánshlutföll, tekjuviðmið og hámarksverð hækka

Greiðslubyrði má nema allt að 45 prósent af ráðstöfunartekjum fyrir einstaklinga

Heimilt að greiða út hlutdeildarlán á fyrri stigum framkvæmda til að stuðla að uppbyggingu íbúða fyrir fyrstu kaupendur

Frumvarp um breytingar á reglum um hlutdeildarlán var samþykkt á Alþingi í gær, þann 18. desember. Hlutdeildarlán eru vaxta- og afborgunarlaus lán frá ríkinu fyrir hluta af verði fyrstu fasteignar. Breytingarnar hafa það að markmiði að festa hlutdeildarlán í sessi og tryggja fyrirsjáanleika um úrræðið gagnvart lántökum og byggingaraðilum.

Reglulegar úthlutanir og hærri lánshlutföll

Með breytingunum verða fjárframlög til hlutdeildarlána aukin og lánunum verður úthlutað í hverjum mánuði, en ekki óreglulega líkt og verið hefur. Þar að auki munu breytingar á skilyrðum hlutdeildarlána stuðla að því að fleiri eigi þess kost að nýta þau til fyrstu kaupa.

Breytingarnar fela í sér að lánshlutfall hlutdeildarlána hækkar úr 20 í 25 prósent fyrir almenn hlutdeildarlán, en úr 30 í 35 prósent fyrir umsækjendur með tekjur undir lægri tekjuviðmiðum. Hlutdeildarlánþegum verður jafnframt heimilt að leggja til allt að 10 prósent eigið fé til kaupanna án þess að hlutdeildarlán skerðist á móti, til að hvetja til aukins sparnaðar og minnka þörf á lántöku. Áður skertist hlutdeildarlán ef eigið fé var umfram 5 prósent af kaupverði.

Samhliða verða gerðar breytingar á tekjuviðmiðum sem hækka fyrir bæði einstaklinga og sambúðarfólk. Þá hækkar hámark greiðslubyrðar af íbúðalánum í hlutfalli við ráðstöfunartekjur úr 40 í 45 prósent fyrir einstaklinga, en verður áfram óbreytt í 40 prósentum fyrir hjón og sambúðarfólk.

Hámarksverð íbúða sem falla undir hlutdeildarlán verða einnig hækkuð til að fjölga íbúðum sem uppfylla skilyrði lánveitinga. Enn fremur verður HMS gert heimilt að gera samninga við uppbyggingaraðila í því skyni að koma verkefnum af stað og fjölga íbúðum með viðráðanlegan húsnæðiskostnað. Slíkir samningar veita heimild til útgreiðslu hlutdeildarlána á fyrri stigum framkvæmda.

Hlutdeildarlán fest í sessi - rýmri leið fyrir tekjulægri fyrstu kaupendur

Litlar breytingar hafa verið á meðaltali markaðsleigu að raunvirði milli ára en óhagnaðardrifin leiga hefur lækkað

Dreifing leiguverðs hefur þrengst og bilið milli markaðsleigu og óhagnaðardrifinnar leigu hefur breikkað

Biðlistar eftir íbúðum utan markaðsleigu eru álíka langir og árin 2023 og 2024

Leiga sem ekki er talin til markaðsleigu hefur ekki haldið í við verðbólgu á síðastliðnu ári, á meðan litlar breytingar hafa orðið á meðaltali markaðsleigu á föstu verðlagi. Bilið á milli markaðsleigu og óhagnaðardrifinnar leigu hefur því breikkað, á sama tíma og biðlistar eftir leiguíbúðum utan markaðsleigu eru langir. Þetta er meðal þess sem kemur fram í nýútgefinni mánaðarskýrslu HMS fyrir desember, sem nálgast má með því að smella hér.

Lítil breyting á meðaltali markaðsleigu á föstu verðlagi

Á mynd hér að neðan má sjá dreifingu leiguverðs á föstu verðlagi eftir því hvort samningarnir teljist til markaðsleigu eða ekki árin 2024 og 2025. Líkt og myndin sýnir er lítil breyting á meðaltali markaðsleigu á milli ára, ef tekið er tillit til verðbólgu. Hins vegar hefur dreifingin þrengst, þannig að minni munur er á milli dýrra og ódýrra leigusamninga en áður.

Meðaltal óhagnaðardrifinnar leigu hefur aftur á móti lækkað að raunvirði, þar sem slíkir leigusamningar hafa ekki hækkað í takt við verðbólgu. Sömuleiðis hefur dreifingin þrengst, þannig að flestir samningar eru á þrengra verðbili en áður.

Hægt er að nálgast leiguverð eftir staðsetningu, stærð og aldri íbúða í hverjum mánuði í leiguverðsjá HMS. Þar má einnig sjá mun á markaðsleigu og óhagnaðardrifinni leigu, sem og leiguverð eftir því hvort samningar séu tímabundnir eða ekki.

Biðlistar eftir leiguíbúðum utan markaðsleigu langir

Finna má upplýsingar um biðlista eftir leiguíbúðum utan markaðsleigu í húsnæðisáætlunum sveitarfélaga, sem HMS heldur utan um. Samkvæmt húsnæðisáætlunum fyrir árið 2025 voru tæplega 7 þúsund umsækjendur á biðlista eftir leiguíbúðum utan markaðsleigu, en biðlistarnir voru álíka langir árin 2024 og 2023.

Á mynd hér að ofan má sjá biðlista eftir leiguíbúðum utan markaðsleigu. Lengstu biðlistarnir eru eftir almennum leiguíbúðum fyrir tekju- og eignalága, en einnig eru langir biðlistar eftir félagslegum íbúðum á vegum sveitarfélaga og námsmannaíbúðum.

Óhagnaðardrifin leiga hefur lækkað að raunvirði

Gildum leigusamningum í leiguskrá fjölgaði um 387 í nóvember, þar sem 345 samningar vörðuðu markaðsleigu

Af sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu var markaðsleiga að jafnaði hæst í Garðabæ en lægst í Reykjavík

Á síðustu 12 mánuðum hefur markaðsleiga hækkað mest á Akureyri, á Akranesi og í Kópavogsbæ

Alls tóku 1.277 samningar gildi í leiguskrá HMS í nóvember 2025 á sama tíma og 890 samningar féllu úr gildi. Þannig fjölgaði samningum í leiguskrá um 387. Þetta kemur fram í upplýsingum sem HMS hefur unnið upp úr leiguskrá nú í upphafi desember.

Markaðsleiga er að jafnaði hæst í Garðabæ

Alls voru 27.511 samningar í gildi í leiguskrá í nóvember, þar sem 17.525 samningar vörðuðu markaðsleigu.

Á myndinni hér að neðan má sjá meðaltal markaðsleigu í öllum gildum samningum í nóvember 2025 ásamt 12 mánaða hækkun. Myndin sýnir þó einungis sveitarfélög sem eru með fleiri en 120 samninga skráða um markaðsleigu.

Markaðsleiga hefur hækkað mest á Akureyri

Á síðustu 12 mánuðum hefur markaðsleiga hækkað mest í Kópavogsbæ af sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu, eða um 5,3% sem samsvarar 1,2% hækkun að raunvirði. Á sama tímabili hækkaði markaðsleiga minnst í Garðabæ, eða um 1%, og lækkaði því um 2,1% að raunvirði. Í öðrum sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu hækkaði markaðsleiga í kringum 4%, í takt við verðbólgu.

Annars staðar á landinu var markaðsleiga hæst í sveitarfélaginu Árborg, um 250 þúsund krónur. Á landsbyggðinni hækkaði markaðsleiga hins vegar mest á Akureyri á síðustu 12 mánuðum, eða um 5,6% að nafnvirði.

Hægt er að nálgast meðalleigu íbúða í Leiguverðsjá HMS, sem byggir á samningum úr leiguskrá. Þar geta notendur valið landsvæði, sveitarfélag og póstnúmer leigueigna, fjölda herbergja og flatarmál samnings. Einnig geta notendur síað leigusamninga eftir tegund leigusala og eftir því hvort samningar séu tímabundnir eða ekki.

Tæplega 1.300 leigusamningar tóku gildi í leiguskrá í nóvember 2025

Íslendingar vilja búa í auknum mæli í eigin húsnæði

Fólk býr að jafnaði í stærstu íbúðunum um fimmtugt og fer svo að minnka við sig

Verð skiptir mestu máli við val á húsnæði hjá ungu fólki en fólk eldra en 65 ára leggur höfuðáherslu á eiginleika sem snúa að gæðum og þægindum

HMS kynnti í dag niðurstöður úr nýrri könnun um búsetuþörf Íslendinga þar sem skoðað hvar og hvernig Íslendingar búa í dag og hvernig þeir sjá fyrir sér að búa eftir fimm ár, með tilliti til ýmissa atriða. Einnig var sérstaklega kannað hvaða atriði væru þátttakendum efst í huga við val á húsnæði. 

Niðurstöðurnar voru kynntar á opnum fundi um þróun og framtíðarhorfur íbúðarmarkaðar á höfuðborgarsvæðinu í dag. Upptaka af fundinum er aðgengileg hér. Skýrsla með ítarlegum niðurstöðum könnunarinnar er aðgengileg með því að smella á hnappinn hér að neðan.  

Óskir og væntingar um framtíðarbúsetu

Vilja búa í auknum mæli í eigin húsnæði

Meirihluti Íslendinga býr í eigin húsnæði í dag en greina má vilja hjá öllum aldurshópum til að búa í enn ríkara mæli í eigin húsnæði, þó mestrar aukningar sé að vænta meðal yngstu aldurshópanna. Könnunin nær, líkt og fyrri búsetumælingar HMS, að takmörkuðu leyti til aðfluttra íbúa. Húsnæðisaðstæður þeirra voru þó kannaðar sérstaklega í sumar, þar sem í ljós kom að flestir aðfluttir íbúar búi í leiguhúsnæði, en stefni, líkt og aðrir Íslendingar, á að komast í auknum mæli í eigin húsnæði.

Reykvíkingar líklegastir til að flytja á milli svæða

Ekki er að vænta umfangsmikilla breytinga á búsetudreifingu eftir landshlutum, en um 5% þátttakenda gera ráð fyrir að vera búsett erlendis eftir 5 ár. Stór hluti þeirra er í yngsta aldurshópnum, en algengt er að ungt fólk sæki háskólamenntun erlendis. Einungis um 4% gera ráð fyrir að flytja af landsbyggðinni á höfuðborgarsvæðið, og um 3% gera ráð fyrir að flytja af höfuðborgarsvæðinu út á land á næstu fimm árum.

Reykvíkingar telja sig líklegri en íbúa annarra sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu og landsbyggðarbúa til að flytja á milli svæða á næstu fimm árum. Innan höfuðborgarsvæðisins er útlit fyrir að sjö vinsælustu hverfin haldi sessi. Miðborgin og Laugardalurinn vaxa mest í vinsældum á kostnað annarra hverfa, en Hlíðarnar stefna í að vera áfram fjölmennasta hverfi Reykjavíkur.

Gera ráð fyrir að minnka við sig um fimmtugt

Hreyfingar milli íbúðategunda eru ólíkar milli aldurshópa. Yngsti aldurshópurinn stefnir að einhverju leyti á að flytja úr sérbýlishúsum foreldra sinna í stærri og minni fjölbýli. Fólk á aldrinum 25-64 ára gerir ráð fyrir að búa í auknum mæli í sérbýli en í minna mæli í fjölbýli. Þegar líður á eldri árin gerir fólk hins vegar ráð fyrir að flytja sig í auknum mæli úr sérbýli í fjölbýli.

Hvað varðar stærð íbúðarhúsnæðis má greina að fólk er alla jafna að stækka við sig með aldri framan af og að fólk búi að jafnaði í stærstu íbúðunum um fimmtugt. Eftir það fer fólk að minnka við sig, bæði hvað varðar fermetrafjölda og herbergjafjölda.

Áhrifaþættir við val á húsnæði eru mismunandi eftir aldurshópum

Talsverður munur er á því hvaða atriði vega þyngst við val á húsnæði eftir aldurshópum. Ungt fólk, sem hefur að jafnaði lægri tekjur og á minna eigið fé en þeir sem eldri eru, telja verð húsnæðis skipta mestu máli á meðan önnur atriði sem varða gæði og meiri þægindi eru neðarlega á lista. Eftir því sem fólk eldist og fjárhagsleg staða þess styrkist fer verð að skipta sífellt minna máli. Fólk eldra en 65 ára leggur höfuðáherslu á eiginleika sem snúa að gæðum og þægindum, líkt og svalir, pall, næg bílastæði og góð birtuskilyrði. Allir aldurshópar telja þó mikilvægt að ástand húsnæðisins sé gott.