Þriðjudaginn 27. janúar verður mánaðarskýrsla HMS fyrir janúarmánuð 2026 kynnt. Fundurinn verður haldinn á skrifstofu HMS í Borgartúni 21 kl. 12:00, en einnig er hægt að fylgjast með honum í streymi sem birt verður hér að neðan.

Á fundinum munu hagfræðingarnir Kristín Amalía Líndal og Ólafur Þórisson fara yfir valin atriði úr skýrslunni. Að loknum erindum þeirra munu Kristín og Ólafur svara spurningum úr sal og streymi. 

Hér er hægt að senda inn spurningu Kynning á mánaðarskýrslu janúar 2026 – Fill out form

Húsið opnar kl. 11:55 og áætlað er að viðburðurinn taki 20-30 mínútur.

Kynning á mánaðarskýrslu janúar 2026

Housing benefit takes the form of monthly payments intended to assist those who rent residential premises, whether this is within the socially-assisted housing system, in student residences or on the open rental market. The Housing and Construction Authority handles the implementation of the Housing Benefit Act, No. 75/2016, and takes decisions regarding entitlement to housing benefit.

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun

Mælaborð

Vefþjónustur

Mánaðarskýrsla HMS

Útgefið efni

Grunngögn til niðurhals

Vefsjár fasteigna

Gögn og mæliborð

Eignin mín

Lán til einstaklinga

Starfsleyfi og löggildingar

Húsnæðisbætur og leigumál

Rafmagnsöryggi

Umsóknir og eyðublöð

Ísland.is

Housing benefits

Loan site

Öryggi mannvirkja

Um HMS

Upplýsingar

Fréttir og tilkynningar

Mælanleg gögn

Contact us

Hafðu samband

Langur sölutími nýrra íbúða hefur leitt til þess að hlutdeild þeirra í framboði íbúða hefur farið vaxandi

Hlutur nýrra íbúða í framboði hefur ekki mælst meiri á höfuðborgarsvæðinu í átta ár

Margar óseldar nýjar íbúðir á Völlunum í Hafnarfirði, á Álftanesi og í Vatnsmýrinni kæla fasteignamarkaðinn

Hlutdeild nýrra íbúða í framboði hefur aukist töluvert á höfuðborgarsvæðinu á undanförnum mánuðum. Rúmur helmingur allra íbúða á höfuðborgarsvæðinu á sölu eru í nýbyggingu og er það hæsta hlutfall nýrra íbúða af framboði frá því mælingar HMS hófust árið 2018. Þetta kemur fram í mánaðarskýrslu HMS, sem lesa má með því að smella á hnappinn hér að neðan.

Í upphafi janúarmánaðar voru 5.105 íbúðir til sölu á landinu öllu, þar af 2.234 nýjar íbúðir. Hlutfall nýrra íbúða af framboði mældist 51% á höfuðborgarsvæðinu í upphafi árs, en þetta er í fyrsta skipti sem hlutfallið fer upp fyrir 50%.

Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins hefur hlutfallið verið nokkuð stöðugt síðustu mánuði og mældist 44% í upphafi árs. Annars staðar á landsbyggðinni hefur hlutfallið leitað niður á við síðustu mánuði og mældist um 17% í byrjun janúar.

Hátt hlutfall nýrra íbúða til sölu endurspeglar mikla íbúðauppbyggingu undanfarin ár, á sama tíma og sala nýbygginga hefur dregist saman. Í kjölfarið sitja nýjar íbúðir lengur á markaðnum og safnast upp, á meðan aðrar íbúðir seljast að jafnaði hraðar og hverfa fyrr af markaðnum.

Birgðatími er lengri á svæðum með mikið af nýjum íbúðum

Birgðatími lengdist á milli mánaða í desember alls staðar á landinu og hefur aldrei mælst lengri á höfuðborgarsvæðinu eða í nágrenni þess, en birgðatími sýnir hversu langan tíma það tæki að selja núverandi framboð af íbúðum miðað við söluhraða síðasta mánaðar.

Birgðatími er lengstur á þeim svæðum þar sem framboð nýrra íbúða er mest. Þetta má sjá þegar birgðatími er skoðaður eftir póstnúmerum á höfuðborgarsvæðinu og settur í samhengi við framboð nýrra íbúða.

Nýbyggingasvæði á Völlunum í Hafnarfirði (221), á Álftanesi (225) og í Vatnsmýrinni (102) í Reykjavík standa helst upp úr þegar kemur að birgðatíma. Hlutfall nýrra íbúða af framboði er jafnframt hæst í þessum póstnúmerum, eða um 85% í póstnúmeri 221, um 86% í póstnúmeri 225 og um 61% í póstnúmeri 102.

Birgðatíminn er stystur í póstnúmerum 103, 107 og 109 þar sem eru svo til engar íbúðir í nýbyggingum til sölu um þessar mundir. Birgðatíminn er einnig nokkuð stuttur á Seltjarnarnesi (170), í Árbæ (110), Grafarvogi (112) og Grafarholti (113) þar sem hlutfall nýbygginga af framboði er á bilinu 10% til 41%.

Önnur hver íbúð til sölu á höfuðborgarsvæðinu er í nýbyggingu

HMS hefur endurvakið útgáfu á svonefndum Rb-blöðum, sem eru tækni- og leiðbeiningablöð um mannvirkjagerð. Viðfangsefni Rb-blaða hafa verið fjölbreytt í gegnum tíðina. Í tilefni útgáfu nýrra blaða endurútgefur HMS eldri blöð í lok hvers mánaðar sem tengjast málefnum líðandi stundar.

Rb-blað mánaðarins fjallar í þetta skiptið um hita- og rakástand í byggingarhlutum og byggingum.

Blaðið var gefið út í september 2019. Um er að ræða greinargerð sem hönnuður mannvirkis skal leggja fram til að tryggja að hita- og rakaástand í byggingum verði viðunandi og orkunotkun hófleg. 

Samkvæmt grein 4.5.3. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 (Greinargerðir hönnuða) skulu hönnuðir vinna greinargerðir fyrir leyfisveitanda vegna ýmissa hönnunarþátta hvers mannvirkis eftir því sem við á og í samræmi við umfang og eðli verkefnisins. Meðal annars þurfa hönnuðir að gera grein fyrir hita- og rakaaðstæðum, tegund loftræstingar, innihita, loftraka, U-gildi og varmaþörf.

Mikilvægt er að hönnuðir búi að leiðbeiningu varðandi framangreint. Þá leiðbeiningu má finna í Rb-blaðinu Greinargerð um hita og rakaástand (í byggingarhlutum og byggingum).

Greinargerð um hita og rakaástand mannvirkis

Mánaðarskýrsla HMS fyrir janúar 2026 er komin út, en hana má nálgast með því að smella á hnappinn hér fyrir neðan. Í skýrslunni kemur meðal annars fram að fasteignamarkaðurinn kólnaði í nóvember eftir að dómur Hæstaréttar um skilyrði vaxtabreytinga á óverðtryggðum lánum olli óvissu. Á leigumarkaði hægði á verðhækkunum á árinu 2025 samhliða minni hækkun á greiðslubyrði íbúðalána. 

Gogn_manadarskyrsla_januar26HMS.xlsx

Kólnun í kjölfar breytinga á lánamarkaði

Fasteignamarkaðurinn kólnaði í nóvember, eftir að dómur Hæstaréttar um skilyrði vaxtabreytinga á óverðtryggðum lánum olli óvissu um veitingu verðtryggðra húsnæðislána með breytilegum vöxtum. Kaupsamningar í nóvember voru færri en undanfarin ár og að mati fasteignasala hægði nokkuð á umsvifum á markaðnum.

Markaðurinn var áfram kaldur í desember á flesta mælikvarða. Vísitala íbúðaverðs lækkaði um rúmt prósent milli mánaða, framboð er enn sögulega mikið og birgðatími hélt áfram að lengjast á öllum landsvæðum. Áfram telja flestir fasteignasalar virkni markaðarins vera litla miðað við árstíma og að um kaupendamarkað sé að ræða.

Þinglýstum kaupsamningum fjölgaði aftur á móti talsvert á milli mánaða í desember. Leiða má líkur að því að hluti kaupsamninga desembermánaðar varði viðskipti sem frestuðust tímabundið á meðan lánaóvissan ríkti og endurspegli því í raun ekki aukin umsvif á markaðnum í desember.

Umsvif á skammtímaleigumarkaði árið 2025 álíka mikil og árið áður

Á leigumarkaði hægði á verðhækkunum á árinu 2025 samhliða minni hækkun á greiðslubyrði íbúðalána. Leiguverð hækkaði um 5 prósent á milli desembermánaða 2024 og 2025, samanborið við 12 prósenta hækkun á milli janúarmánaða. Umsvif á skammtímaleigumarkaði árið 2025 stóðu í stað á milli ára, eftir að hafa aukist talsvert á milli 2022 og 2024.

Háir vextir í þrjú ár farnir að hafa áhrif á eftirspurn

Lánamarkaðurinn hefur einkennst af háum vöxtum í þrjú ár sem hefur hægt á íbúðaverðshækkunum. Vaxtalækkunarferlið hefur tekið lengri tíma en við var búist vegna þrálátrar verðbólgu, en greiningaraðilar spá aukinni verðbólgu í janúar, meðal annars vegna breyttrar gjaldtöku á bifreiðum.

Hrein ný útlán til heimila drógust saman milli mánaða í nóvember samhliða færri kaupsamningum, en líkt og undanfarin misseri hafa lífeyrissjóðirnir verið atkvæðamiklir á markaðnum.

Atvinnulausir í byggingariðnaði ekki fleiri síðan vorið 2020

Byggingamarkaðurinn skilaði góðu ársverki þrátt fyrir hátt vaxtastig, þar sem fjölgun fullbúinna íbúða á nýliðnu ári er í takt við meðaltal undanfarinna ára. Atvinnulausum í byggingariðnaði og mannvirkjagerð hefur þó fjölgað undanfarið og stjórnendur fyrirtækja í greininni gera í auknum mæli ráð fyrir að fækka starfsfólki á næstu mánuðum.

Vísitala leiguverðs mældist 124,9 stig og lækkaði um 1,4 prósent á milli mánaða

Enn hægist á hækkun leiguverðs og nam 12 mánaða hækkun hennar 5,05 prósent

Markaðsleiga hækkaði um 0,5 prósent að raunvirði á milli desembermánaða 2024 og 2025, en sambærileg hækkun nam 1,8 prósentum í nóvember og 2,26 prósentum í október

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu mældist 124,9 stig og lækkaði um 1,4 prósent á milli mánaða í desember. Á síðastliðnum 12 mánuðum hefur vísitalan hækkað um 5,05 prósent á sama tíma og verðbólga mældist 4,5 prósent og vísitala íbúðaverðs hækkaði um 2,11 prósent. Leiguverð hefur því hækkað um hálft prósent að raunvirði undanfarið ár og árstakturinn minnkar á milli mánaða.

Á meðfylgjandi mynd má sjá mánaðarlega breytingu á vísitölu leiguverðs ásamt gildum hennar síðustu 12 mánuði.

Vísitala leiguverðs byggir á vegnu meðaltali leiguverðs á fermetra hjá hefðbundnum íbúðum í eigu einstaklinga og hagnaðardrifinna leigufélaga. Niðurstöður eru vegnar saman með veltu íbúða með sama herbergjafjölda á síðustu 12 mánuðum. Stuðst er við leigusamninga síðastliðinna tveggja mánaða við útreikning vísitölunnar, svo desembergildi hennar tekur mið af leigusamningum í desember og nóvember.

Leiguverð hefur hækkað umfram verðlag á ársgrundvelli samfellt frá miðju ári 2023, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan sem sýnir 12 mánaða raunverðshækkun vísitölu leiguverðs. Undanfarna mánuði hefur þó hægt verulega á tólf mánaða raunverðshækkun leiguverðs samhliða minni nafnverðshækkunum. Síðastliðna 12 mánuði hefur leiguverð hækkað um hálft prósent að raunvirði, en milli nóvembermánaða 2024 og 2025 hækkaði leiguverð um 1,8 prósent að raunvirði og um 2,3 prósent milli októbermánaða 2024 og 2025.

Mæla­­­­­borð fyr­­­­­­ir vísi­­­­­­töl­­­­­­ur HMS

Mælaborð fyrir vísitölur HMS um íbúða- og leiguverð er aðgengilegt á vef HMS. Þar er hægt að nálgast þróun vísitölu leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu, auk þess er hægt að nálgast eldri og sameinaðar vísitölur leiguverðs. Mælaborðið má finna á https://hms.is/gogn-og-maelabord/visitolur.

Vísitala leiguverðs lækkaði um 1,4 prósent í desember 2025

Íbúðaverð lækkaði á milli mánaða í desember og mældist 111,1 stig 

Á síðustu tólf mánuðum hefur íbúðaverð hækkað um 2,11 prósent, en árshækkunin nam 2,65 prósentum í nóvember 

Íbúðaverð hefur lækkað að raunvirði í fimm mánuði í röð 

Vísitala íbúðaverðs mældist 111,1 stig í desember og lækkaði um 1,16 prósent á milli mánaða. Á síðustu tólf mánuðum hefur íbúðaverð hækkað um 2,11 prósent, á sama tíma og verðbólga mældist 4,5 prósent. Íbúðaverð lækkaði því um 2,3 prósent að raunvirði á milli nóvembermánaða 2024 og 2025. 

Á síðustu sex mánuðum hefur íbúðaverð lækkað um 0,27 prósent að nafnvirði sem er 0,54 prósent lækkun íbúðaverðs á ársgrundvelli. 

Á mynd hér að neðan má sjá mánaðarbreytingu vísitölu íbúðaverðs á síðustu mánuðum.

Líkt og sjá má á töflunni hér að neðan lækkuðu allar undirvísitölur vísitölu íbúðaverðs milli mánaða, minnst var lækkunin á fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu (-0,09%) en mest á sérbýli á höfuðborgarsvæðinu (-2,2%). Taflan sýnir vísitöluna, ásamt mánaðarhækkun hennar og 12 mánaða hækkun, auk fjögurra undirvísitalna fjölbýlis og sérbýlis á landsbyggðinni og á höfuðborgarsvæðinu. 

Vísitala | Gildi | Breyting á milli mánaða | 12 mánaða breyting

Vísitala íbúðaverðs fyrir desember 2025

Íbúðaverð tekið að lækka að nafnvirði á landsbyggðinni

Líkt og fram kom hér að framan hefur íbúðaverð hækkað um 2,11 prósent að nafnvirði síðastliðna 12 mánuði. Sú nafnverðshækkun er drifin áfram af verðþróun íbúða á höfuðborgarsvæðinu. Sérbýlisíbúðir á höfuðborgarsvæðinu hafa þó hækkað um 3,06 prósent en fjölbýlisíbúðir á sama svæði hafa hækkað um 2,8 prósent milli desembermánaða 2025 og 2024.  

Öfug verðþróun hefur átt sér stað á landsbyggðinni en þar hafa fjölbýlisíbúðir lækkað um 0,61 prósent síðastliðið ár en íbúðir í sérbýli hafa nánast staðið í stað að nafnvirði (hækkað um 0,27%). 

Mælaborð fyrir vísitölur HMS um íbúða- og leiguverð er aðgengilegt á vef HMS. Þar er hægt að nálgast þróun vísitölu íbúðaverðs, ásamt vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu og á landsbyggð. Hægt er að nálgast mælaborðið með því að smella á hnappinn hér að neðan. 

Vísitala íbúðaverðs lækkaði um 1,16 prósent á milli mánaða í desember 2025 

Í byggingarreglugerð hafa nú í fyrsta sinn verið sett heildstæð ákvæði um ljósvist, þar sem skilgreind eru markmið og kröfur er varða dagsbirtu, raflýsingu, ljósmengun og útsýni. Með breytingunum er stigið mikilvægt skref í átt að heilnæmari, öruggari og aðgengilegri byggð, þar sem gæði birtu og sjónræns umhverfis eru viðurkennd sem lykilþáttur í lífsgæðum fólks.

Breytingarnar koma í kjölfar aukinnar umræðu á undanförnum árum um þéttingu byggðar, skuggavarp og aðgengi að dagsbirtu.

Með nýjum ákvæðum er ljósvist skilgreind með heildstæðum hætti sem samspil margra þátta, þar á meðal dagsbirtu, raflýsingar, ljósmengunar og útsýnis. Áhersla er lögð á að mannvirki séu hönnuð og staðsett með tilliti til þarfa ólíkra aldurshópa og þeirrar starfsemi sem fer fram í og við mannvirki.

Í reglugerðinni er settur fram sérstakur kafli um ljósvist og útsýni sem byggir á fjórum meginstoðum:

Breytt reglugerð tekur gildi fyrir framkvæmdir sem byggja á deiliskipulagi sem samþykkt er eftir 1. maí 2026. Frá og með 1. ágúst 2027 munu ákvæðin gilda um allar framkvæmdir sem sótt er um byggingarleyfi fyrir.

Með þessum breytingum er dagsbirta og góð ljósvist formlega viðurkennd sem lífsgæði og hönnunarforsenda í íslensku regluverki. Horft var til tillagna sem stjórnvöld í Danmörku hafa verið með í undirbúningi og hyggjast koma inn í sitt regluverk á næstunni, en þessar útfærslur draga úr gildandi kröfum í byggingareglugerð þeirra. Markmiðið er að skapa skýrari ramma fyrir hönnun og skipulag, sem stuðlar að vandaðri mannvirkjagerð og betri byggð til framtíðar.

HMS mun í framhaldinu gefa út leiðbeiningar til að styðja við innleiðingu nýju ákvæðanna og tryggja samræmda og faglega framkvæmd.

Búið er að birta leiðbeiningar við byggingarreglugerð í samráðsgátt sem lagðar eru fram til umsagnar í 30 daga. Samhliða hefur nýtt RB-blað um Ljósvist verið gefið út. 

Til nánari glöggvunar sjá tímalínu á útgáfum tengdum ljósvist.

Leiðbeiningar við byggingarreglugerð:
10.4 Ljósvist og útsýni 
10.4.3 Kröfur til raflýsingar 
10.4.4 Kröfur til dagslýsingar í vistarverum 
10.4.5 Kröfur varðandi ljósmengun 
10.4.6 Kröfur um útsýni í vistarverum

 Leiðbeiningar byggingarreglugerðar fyrir 10% regluna með leiðréttingum vegna umhverfisþátta

Leiðbeiningar byggingarreglugerðar fyrir virkniprófun raflýsingar og stýringa

Leiðbeiningar um ljósvist við undirbúning skipulagsáætlana, unnin í samstarfi Skipulagsstofnunar og HMS, áætluð útgáfa í febrúar/mars.

Rb- blað Dagsljós, áætluð útgáfa í mars

Rb- blað Raflýsing, áætluð útgáfa í maí

Ný ákvæði um ljósvist í byggingarreglugerð

HMS gegnir bæði hlutverki samræmingaraðila markaðseftirlits á Íslandi og fer jafnframt sjálf með eftirlit með fjölbreyttum vörum á markaði. Stofnunin birtir hér með markaðseftirlitáætlun sína fyrir árið 2026. Áætlunin er birt með fyrirvara um breytingar sem kann að þurfa að gera á henni á árinu.

Markaðseftirlitsáætlun 2026 til birtingar.xlsx

Shortcuts

Events

An equity loan is a new solution for low-income persons and individuals with limited assets.

This type of loan is intended to aid first time buyers who are below a certain income possibility curve in order to enable them to bridge the equity gap when buying real estate property.

Equity loan

Housing benefit takes the form of monthly payments intended to assist those who rent residential premises, whether this is within the socially-assisted housing system, in student residences or on the open rental market.

Housing Benefit

Housing and Construction Authority

Húsnæðisgrunnur húsnæðis- og mannvirkjastofnunar